Friday, 1 December 2017

”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१४)

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र
ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे
“ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान
”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१४)
मोफा कायदा – कलम क्र. (१७) आणि (१८)

‘मोफा” कायद्यातील विविध तरतुदींची ओळख करून घेण्यास आपण सुरुवात केली आणि आजच्या लेखाद्वारे आपण त्याच्या समाप्तीपर्यंतचा प्रवास पूर्ण करीत आहोत. ह्या कायद्यातील एकंदर १८ कलमांची ओळख अशा प्रकारे आज रोजी पूर्ण होत आहे.

SECTION – 17 – APPLICATION OF CERTAIN PROVISIONS TO FLATS ALREADY IN EXISTENCE

  ….. Since the provisions of this section is out of context today, not discussed here.

SECTION – 18 – ACT NOT TO APPLY TO THE MAHARASHTRA HOUSING & AREA DEVELOPMENT AUTHORITY & BOARDS ESTABLISHED UNDER THE MAHARASHTRA HOUSING & AREA DEVELOPMENT ACT, 1976.



-    विनम्र निवेदन

आजवर मोफा कायद्यातील विविध तरतुदींची जी चर्चा आपण “ग्राहक जागरण आणि प्रोबोधन अभियान” ह्या उपक्रमाद्वारे केली ते केवळ कायद्याविषयीचे सर्वसामान्य ज्ञान / माहिती ग्राहक चळवळीशी संबंधित आपल्या साहोदारांना व्हावी ह्याच उद्देशाने. मोफा कायद्याच्या तरतुदी म्हाडा च्या तर्फे ज्या सदनिका विकण्यात येतात त्यास लागू होत नाही, कारण म्हाडा साठी स्वातंत्र्य कायदा अस्तित्वात आहे. आजवरच्या लेखमालेत काही चुका अनवधानाने राहून गेल्या असतील तर तो सर्वस्वी माझा दोष आहे हे विनम्रपणे सांगू इच्छितो.

 ह्या नंतरच्या काही लेखात “माझे घर आणि गृहकर्ज” ह्या विषयाशी संबंधित विविध जिल्हा मंच, विविध राज्य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग आणि राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगातर्फे ह्या संदर्भात वेळोवेळी दिलेल्या निवडक आदेशांचा संक्षिप्त स्वरूपात परामर्श घेण्याचा प्रयत्न करणार आहोत.   

”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१३)

            ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र
   ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे
“ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान
”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१३)
मोफा कायदा – कलम क्र. (१४), (१५) आणि (१६)  

“मोफा” कायद्यातील कलम (१३) ची ओळख आपण मागिल लेखात करून घेतली, ज्यात प्रवर्तकामार्फत घडलेले गुन्हे आणि दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर त्याचे काय परिणाम प्रवर्तकावर होते ह्याचा अंतर्भाव होता.  परंतु प्रवर्तक / बिल्डर हा केवळ व्यक्तीच असतो असे नाही, तर कंपन्या सुद्धा प्रवर्तक / बिल्डर म्हणून बांधकाम क्षेत्रात आहेत. अशा परिस्थितीत जर प्रवर्तक म्हणून काम पहात असलेल्या कंपनीद्वारा अशा प्रकारचा गुन्हा घडला तर त्याचे काय परिणाम होतात ह्याचा उहापोह “मोफा” कायद्याच्या कलम (१४) मध्ये केलेला आहे.

कलम १४ – कंपनीतर्फे घडलेले गुन्हे –
१.   जर एक व्यक्ति या कायद्यांतर्गत काही गुन्हा करतो आणि टो एक कंपनी म्हणून कार्यरत असतो, तेव्हा प्रत्येक व्यक्ति गुन्ह्याच्या वेळेस कार्यरत कंपनीत  होते आणि ते कंपनीस जबाबदार होते, म्हणजे कंपनीचा व्यवहार सांभाळत होते, ते ते सर्व व्यक्ति त्या संबंधित गुन्हासाठी दोषी मानले जातात आणि त्यांच्या विरोधात प्रक्रिया करून संबंधित शिक्षा सुनावले जाते.
२.   उपविभाग (१) अंतर्गत काहीही समाविष्ट असले तरीही या कायद्यांतर्गत घडलेल्या गुन्ह्यास सहमति  किंवा त्यांचा कोणताही दुर्लक्षितपणा जबाबदार होता  व त्यास कोणत्याही मुख्य निर्देशक व्यवस्थापक किंवा सचिव कंपनीचे कर्माचारी जबाबदार होते असे मानले जाते आणि त्यांच्या विरुद्ध प्रक्रिया करून त्यांना शिक्षा ठोठावली जाते.




स्पष्टीकरण –
अ) “कंपनी” म्हणजे एक संयुक्त जबाबदार आणि ज्यामध्ये काही संस्था, काही स्वतंत्र व्यक्ति समाविष्ट असतात.
ब) “संचालक” म्हणजे एक अशी व्यक्ति जो कंपनी सोबत संबंधित असतो किंवा कंपनीमध्ये भागीदार असतो.
कलम १५ – नियम तयार करण्याचे अधिकार
हे कलम प्रत्यक्ष “ग्राहक” म्हणून आपल्याशी संबंधित नसल्याने त्याचा उहापोह ह्या ठिकाणी करण्याचे टाळले आहे.
कलम १६ -    मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचा कायदा आणि उलट करार खोडणे व पुन्हा करणे

या कायद्याच्या तरतुदी सोडून जेव्हा बाकी काही गोष्टी पुरवण्यात आल्या त्या बाबी मालमत्ता कायदा, १८८२ (१८८२ च्या IV) च्या तरतुदींमध्ये समाविष्ट करण्यात आल्या आणि त्यांची अंमलबजावणी  झाली असली तरीही उलट करारामध्ये त्याचा समावेश करण्यात आला आहे.

SECTION – 14 – OFFENES BY COMPANIES

1)        If the person committing an offence under this Act is a company, every person who at the time the offence was committed was in charge of, and was responsible to the company for the conduct of business by the company, as well as the company, shall be deemed to be guilty of the offence and shall be liable to be proceeded against and punished accordingly.

            Provided that, nothing contained in this sub-section shall render any such person liable to such punishment provided in this Act if he proves that the offence was committed without his knowledge or that he exercised all  due diligence to prevent the commission of such offence.

2)        Notwithstanding anything contained in sub-section (1), where an offence under this Act has been connected with the consent or connivance of, or is attributable to any negligence on the part of any Director, Manager, Secretary or other officer shall also be deemed to be guilty of that offence and shall be liable to be proceeded against and punished accordingly.
Explanation – For this purpose of this section –
a)        “Company” means a body corporate and includes a firm or other association of individual and,
b)        “Director” in relation to a firm means a partner in the firm.
SECTION – 15  - POWER TO MAKE RULE
As this is not directly related to us as “Consumers”, it is not discussed here.
SECTION – 16 – ACT TO BE IN ADDITION TO “TRANSFER OF PROPERTY ACT” AND TO OVERRIDE CONTRACT TO THE CONTRARY


The provisions of this Act, except where otherwise provided, shall be in addition to the provisions of the Transfer of Property Act, 1882, and shall take effect notwithstanding anything to the contrary contained in any contract. 

Wednesday, 15 November 2017

”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१२)

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र
          ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे

      “ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान
”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (१२)
मोफा कायदा – कलम क्र. (१३)

“मोफा” कायद्यातील कलम (१३) हे प्रामुख्याने “प्रवर्तकाकडून घडलेले गुन्हे आणि, दोषी आढळल्यास, होणारे परिणाम” ह्या विषयी आहे. आपल्या दैनंदिन जीवनात आपण प्रवर्तक / बिल्डर्स कशा प्रकारे ग्राहकांची फसवणूक करीत असतात हे नित्यनेमाने  अनुभवत असतो. आपल्याकडे दाखल होणाऱ्या तक्रारींमध्ये बहुतांशी तक्रारी ह्या प्रवर्तक / बिल्डर्स ह्यांचे विरुद्ध असतात ज्यात – एकच सदनिका अनेकांना विकणे, पैसे घेऊन सुद्धा नोंदणीकृत करारनामा न करणे, नोंदणीकृत करारनामा केला तरी ‘मोफा’ कायद्यानुसार आवश्यक सर्व कागदपत्रांची पूर्तता न करणे, सदनिकेचे बुकिंग काही अपरिहार्य आणि वैयक्तिक कारणांसाठी रद्द करण्याची वेळ आली तर “जमा रकमेतून ठराविक रक्कम कापून घेण्यात येईल” असे सांगणे, किंवा “तशा प्रकारची तळटीप पावतीवर दिलेली आहे” ह्या कारणाखाली पैसे कापून घेणे, वेळेवर सदनिकेचा ताबा न देणे  इ. गोष्टींचा अनुभव घेतच असतो. तथापि बरेच वेळा ह्या सर्व गोष्टी “अनियमितता” (Irregularities) ह्या सदराखाली समजून त्यातील गांभीर्य कमी करण्याचा प्रयत्न केला जातो. परिणामी ह्यातील काही गोष्टी ह्या “गुन्हा” (Offence) ह्या व्याखेत बसत असल्या तरीही त्याकडे अनवधानाने आणि माहिती नसल्या कारणाने दुर्लक्ष होते / दुर्लक्ष केले जाते. त्यामुळे, ह्या कलमांतर्गत कोणत्या गोष्टी “गुन्हा” ह्या सदराखाली येतात ह्याची माहिती आपणास निश्चितच प्रवर्तकाशी / बिल्डरशी बोलताना उपयोगी ठरेल  आणि विपरित परिस्थितीत बिल्डर बरोबर वाटाघाटी करीत असतांना “बिल्डरला वाटा आणि आपल्याला घाटा” अशी अवस्थ्या टाळण्याचा आपण प्रयत्न करू शकू, हा विश्वास.


“मोफा” कायदा – कलाम (१३) – “प्रवर्तकामार्फत  घडलेले गुन्हे आणि दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर  होणारे परिणाम” –

१.   कोणताही प्रवर्तक जो, कोणत्याही कारणाशिवाय, विभाग ३, ४, ५ (उपविभाग २ म्हणून रेखित करण्यात आला) च्या तरतुदींचे पालन करण्यास असंमार्थ ठरला किंवा त्यांचे उल्लंघन करत असेल तर विभाग १० आणि ११ अनुसार त्याचा दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर तीन (३) वर्षांपर्यंतच्या कारावास किंवा दण्ड किंवा कांही प्रकरणांमध्ये दोन्हीस पात्र ठरवला जातो.

२,   कोणतीही प्रवर्तक, ज्याने गुन्हेगारी पद्धतीने विश्वासाचे उल्लंघन आगाऊ रक्कम आकारलेली असते तिच्या संबंधी केले तर त्यासाठी त्याचा दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर विभाग (५) अंतर्गत त्याने त्या गोष्टींची पूर्तता करण्यासाठी केलेल्या गुन्ह्यासाठी (५) वर्षांपर्यंतचा कारावास किंवा दण्ड किंवा दोन्ही शिक्षांसाठी पात्र ठरवले जाते.

३.   कोणताही प्रवर्तक जो, कोणत्याही विशेष कारणांशिवाय, या कायद्याच्या तरतुदींचे पालन करण्यास असमर्थ ठरतो किंवा त्यांचे उल्लंघन करतो तेव्हा कायद्यांच्या नियमांतर्गत  जर कोणतीही शिक्षा अशा गुन्ह्यासाठी उल्लेखलेले नसेल, तरीही दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर शिक्षेस पात्र असतो.

४.   जेव्हा कोणताही प्रवर्तक या कायद्याच्या अंतर्गत कोणत्याही गुन्ह्यात दोषी ठरला तर त्याला विभाग  १२-अ अंतर्गत तसा प्रवर्तक येत्या (५) वर्षांसाठी घराचे बांधकाम करण्यापासून बडतर्फ केला जातो आणि तो कालावधी दोषी म्हणून निवाडा झाल्याच्या तारखेपासून पुढे (५)  वर्षांचा असतो.

५.   एक संबंधित आयोग त्या प्रवर्तकाच्या दोषी म्हणून निवाड्यावर या कायद्यांतर्गत फिर्याद केलेल्या न्यायालयाने दिलेल्या आदेशांना तपासून किंवा फिर्त्यादीचा कालावधी संपल्यावर त्या दोषी प्रवर्तकाचे नाव पुढे म्हणजे स्थानिक आयोगाच्या कार्यक्षेत्रात असेल त्यांना पाठवते आणि असे निर्देश दिले जातात कि टो प्रवर्तक संबंधित कालावधीत मान्यता मिळवू शकत नाही, आई टो बडतर्फीचा कालावधीसुद्धा त्यामध्ये केला जातो.

६.   अशा प्रकारची सूचना मिळाल्यावर कोणताही स्थानिक आयोग त्या प्रवर्तकास मान्यता देत नाही व त्याचा परवाना संबंधित कायद्यांतर्गत घराचे बांधकाम करण्यासाठी बडतर्फ  केला जातो व त्याचा कालावधी ठरवला जातो.

SECTION 13 – OFFENCES BY PROMOTERS & CONSEQUENCES ON CONVICTION

1.         Any person who, without reasonable excuse, fails to comply with, or contravenes, the provisions of Section 3,4,5 (save as provided in sub-section (2) of this section), 10 or 11 shall, on conviction, be punished with imprisonment for a term which may extend to three years or with fine, or both.

2.         Any promoter who commits criminal breach of trust of any amount advanced or deposited with him for the purpose mentioned in Section 5 shall, on conviction, be punished with imprisonment for a term which may extend to five years, or with fine, or with both.

3.         Any promoter who, without reasonable excuse, fails to comply with, or contravenes, any other provision of this Act or of any rule made thereunder, shall, if no other penalty is expressly provided for the offence, be punished on conviction, with imprisonment for a term which shall not be less than six months but which may extend to one year or with fine which shall not be less than Rs.10,000/-, but which may extend to Rs.50,000/-, or with both.

4.         When any promoter is convicted of any offence under this Act, except offences under section 12A, such promoter shall be disqualified from undertaking construction of flats for a period of five years from the date of such conviction.  However, such disqualification shall not affect the permission for construction of flats already granted before incurring such disqualification and shall also not debar the promoter from seeking or being granted any additional  requisite permissions which may be required from the concerned local authorities for completion of construction already undertaken by him.

5.         The Competent authority shall, on such conviction of a promoter under this Act, subject to the orders of the appellate court, if any, or after the expiry of the appeal period, forward the name of the convicted promoter to the local authorities under his jurisdiction, with a direction that such promoter shall not be granted permission under the relevant law for undertaking any construction of flats during the period of such disqualification, specifically mentioning such period.

6.         On receiving such intimation from the Competent Authority, notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, the concerned local authority shall not grant such promoter any permission or licence under the relevant law for construction of flats for a period for which the promoter is disqualified.




दि. १५.११.२०१७                         अनिल जोशी
                                                                      केंद्रप्रमुख                                     

                                           ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केन्द्र, पुणे

Tuesday, 7 November 2017

”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (११)

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र
          ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे

      ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान
”माझे घर आणि गृहकर्ज” - लेख क्र. (११)
मोफा कायदा – कलम क्र. (१२)

आजवर आपण “मोफा” कायद्यातील कलम (१) ते (११) अशा  एकंदर अकरा (११) कलमातील तरतुदी आणि त्याच्याशी संबंधित काही न्यायालयीन निवाद्यांची धावती ओळख करून घेतली. आज आपण कलम क्र. १२ ची ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न करणार आहोत. ह्या कलमानुसार सदनिका घेणाऱ्या ग्राहकाच्या सामान्य जबाबदाऱ्या काय आहेत ह्याविषयी चर्चा करण्यात आली आहे.  

ग्राहक मित्रांनो, प्रत्येकाचे जसे काही अधिकार असतात, तसेच काही उत्तरदायित्व देखिल असते. आम्ही आमच्या अधिकाराबाबत बऱ्याच प्रमाणात सजग असतो. पण हीच सजगता जेव्हा आमचे उत्तरदायित्वाचा प्रश्न उपस्थित होतो, त्यावेळी आम्ही लंगड्या सबबी सांगून त्यापासून पळ काढण्याचाच प्रयत्न करीत असतो. मोफा कायद्याच्या कलाम (१२) मध्ये  सदनिका घेणाऱ्यांच्या ह्याच उत्तरदायित्वाबद्दल उहापोह करण्यात आलेला आहे.

कलम (१२)  - (१) - “प्रत्येक व्यक्ति ज्याने घर विकत घेतांना करार केलेला आहे त्याने योग्य वेळी जागेची योग्य किंमत, तसेच महानगरपालिकेचे सर्व कर चुकवणे आणि पातीपत्ती, विजेचे शुल्क भरणे, तळमजल्याचे भाडे भरणे इ. सर्व शुल्क जे करारामध्ये उल्लेखित केले आहेत, त्याचा भरणा, आणि जर सहकारी संस्था किंवा कंपनी, जी घरे घेतल्यावर स्थापित करण्यात आली, तिच्या सोबत सहमत होणे हि सर्व जबाबदारी ग्राहकाची असते”.


(२) – “कोणतीही व्यक्ती ज्याने  घर घेतांना करार केला होता आणि कोणत्याही कारणाने किंवा कारणे सांगून टो  वरील उपविभाग (१) चे नियमांचे पालन करण्यास असमर्थ ठरला, तर त्याचा दोषी म्हणून निवाडा झाल्यावर त्यास रु.२,०००/- पर्यंतचा दण्ड भरावा लागेल.

SECTION – 12 – “GENERAL LIABILITIES OF FLAT-TAKER”

(1)     Every person who has executed an agreement to take flat shall pay at the proper time and place the price, his proportionate share of the Municipal taxes, water and electricity charges, ground rent (if any) and other public charges in accordance with his agreement with the promoter and where the co-operative society or company of persons taking the flats is to be constituted, co-operate in the formation of such society or company, as the case may be,

(2)     Any person who has executed an agreement to take a flat and who, within the reasonable excuse, fails to comply with or contravenes sub section (1) shall, on conviction, be punished with fine which may extent to two thousand rupees.

SECTION 12A : MANAGER NOT TO CUTOFF, WITHHOLD, CURTAIN OR REEDUCE ESSENTIAL SUPPY OR SERVICE.

(1)                         No person, who is a promoter, or who is in-charge of management or connected with the management of a block or building of flats, whether as member of a managing committee, director, secretary or otherwise, or is responsible for maintenance thereof (hereinafter in this section referred to as  “the manager”) shall, without just and sufficient cause, ;either by himself or through any person, cut off withhold, or in any manner curtain or reduce, any essential supply or service enjoyed by the person who has taken a flat (or by any person in occupation thereof through or under him) in respect of the flat taken or agreed to be taken by him.

(2)                        The person who has taken or agreed to take the flat or the occupier may, if the manager has contravened the provisions of sub-section (1), make an application to the Court for a direction to restore such supply or service.

(3)                        If the Court on enquiry finds that the applicant or the person through or under whom he is in occupation has been in enjoyment of the essential supply or service, and that it was cut off or withheld or curtained or reduced by the Manager without just and sufficient cause, the Court shall make an order directing the Manager to restore such supply or service before a date to be specified in the order.

(4)                         The Manager who fails to restore the supply or services before the date so specified, shall for each day during which the default continues thereafter, be liable upon a further direction by the Court to that effect, to fine which may extend to one hundred rupees.

(5)                         Notwithstanding anything contained in any law for the time being in force,

(a) in Greater Bombay, the Court of Small Causes, Bombay,

(b)            in any  area for which  a Court of Small Causes is established under the Provincial Small Cause Courts Act, 1887, such Court, and

(c)      elsewhere, the Court of the Civil Judge (Senior Division), shall have jurisdiction to decide any application made under sub-section (2), and no other Court shall have jurisdiction to entertain such application; but in Greater Bombay a bench  of two judges of the Court of Small Causes, Bombay, which shall not include the Judge who made such order, and elsewhere the District Court, may for the purpose of satisfying itself that the order made was according to the law, call for the case in which such order was made and the Bench or Court aforesaid or the District Judge or any Judge to which the case may be referred by the District Judge, shall pass such order with respect thereto as it or he thinks fit.   

(6)                         Any manager who contravenes the provisions of sub-section (1) shall, on conviction, be punished with imprisonment for a term which may extend to three months, or fine, or with both.

(7)                        The offence under the sub-section (6)  shall be cognizable, and shall not be triable  by any Court inferior to that of a Metropolitan Magistrate, or a Judicial Magistrate of the First Class,

Explanation – I - In this section, essential supply or service includes the supply of water, electricity, lights in passages and on stair-cases, and lifts and conservancy or sanitary services.

Explanation – II - For the purpose of this section, withholding any supply or service shall include acts or omissions attributable to the manager on account of which the essential supply or service is cut off by the local authority or any other competent authority.


दि. ०८.११.२०१७                         अनिल जोशी
                                                                      केंद्रप्रमुख                                     

                                           ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केन्द्र, पुणे

Tuesday, 31 October 2017

”माझे घर आणि गृहकर्ज” _ लेख क्र. (10)

ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र

ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केंद्र, पुणे
“ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन” अभियान

”माझे घर आणि गृहकर्ज”

लेख क्र. (10)

“मनोगत”

ग्राहक चळवळीतील माझ्या सहोदरांनो,

     आज प्रबोधिनी एकादशी – पवित्र दिवस.  आपणाशी मध्यंतरीच्या काळात काही प्रमाणात खंडित झालेला संपर्क आजच्या पवित्रदिनी पुन्हा प्रस्थापित करतांना मला मनस्वी खूप आनंद होत आहे. “ग्राहक जागरण आणि प्रबोधन अभियान” – ग्राहकतीर्थ नानांनी आजीवन अंगीकारलेले व्रत. त्यातील खारीचा वाट म्हणून ह्या  अभियानाचे अंतर्गत मार्च २०१७ मध्ये आपल्यातर्फे  “माझे घर आणि गृहकर्ज” हि लेखमाला आपण  सुरु केली आणि दर बुधवारी एक ह्याप्रमाणे त्या विषयाशी संबंधित एकंदर नउ लेख आपण  आपल्या विविध ग्रुपवर, तसेच ग्राहक पंचायतीच्या ब्लॉग वर सुद्धा प्रसिद्ध केले. ह्या उपक्रमात आपले अध्यक्ष मा. डॉ. विजय लाड आणि आपले कमिटी सदस्य ह्यांनी देखिल वेळोवेळी मला प्रोत्साहित केले हे मी येथे विशेषत्वाने सांगू इच्छितो. मे २०१७ च्या मध्यापासून माझ्या काही वैयक्तिक अडचणी, तसेच आकस्मिकपणे बदललेल्या कौटुंबिक प्राथमिकता वाढीस लागल्याने पुरेसा वेळ, आणि लक्ष – दोन्हीही - मी ह्या लेखमालेकडे देऊ शकलो नाही. परिणामी, हि मालिका दुर्दैवाने अल्पकाळासाठी का होईना, पण खंडित झाली – खंडित झाली, पण रहित झाली नाही. त्यामुळे, साधारण पाच महिन्यांचा खंड पडल्यानंतर पुन्हा हि लेखमाला लवकरच सुरु करून आपल्या सेवेत रुजू होत आहे. हि लेखमाला पुढे नेण्यापूर्वी आजपर्यंतच्या एकंदर नउ (९) लेखात आपण “माझे घर आणि गृहकर्ज” ह्या विषयात काय पाहिले ह्यांचे थोडक्यात सिंहावलोकन करूया जेणेकरून  लेखमालेतील पुढील लेखांशी सुसूत्रता राखणे सोइस्कर आणि सोपे जाईल. ह्याच प्रमुख उद्देशाने आजवर माहिती (९) लेखांचे द्वारे करून घेण्यात आलेल्या विषयांची थोडक्यात उजळणी करण्याचा / सिंहावलोकन करण्याचा हा अल्पसा प्रयत्न -

लेख क्र.
विषय
लेखातील विषयाची थोडक्यात ओळख

१.
माझे घर आणि गृहकर्ज
विषयाची प्रारंभिक ओळख आणि प्रस्तावना. आपल्याच काही सदस्यांनी घर घेतांना, तसेच गृहकर्ज घेतांना येणाऱ्या अडचणी लक्षात घेता ह्या विषयावर विस्तृत  मार्गदर्शन करण्याविषयी लिहिले होते. त्यास अनुसरून हि लेखमाला  सुरु करीत असल्याबद्दल मनोगत व्यक्त केले होते आणि त्यास अनुसरून पुढील प्रत्येक बुधवारी एक ह्याप्रमाणे  लेख लिहिण्याचे मनोगत व्यक्त केले होते.

२.
घर खरेदी आणि गृहकर्ज
ह्या लेखात वैयक्तिक खातेदार किंवा इतर प्रकारच्या खातेदारांना वित्तीय संस्थांकडून गृहकर्ज घेण्यासाठी आवश्यक असणरी कागदपत्रे / दस्तावेज ह्यविशयी विस्तृत खुलासा केला होता. 

३.
मोफा कायदा–कलम- ३
गृहखरेदी विषयातील महत्वाचा कायदा म्हणजे “मोफा”. ह्या लेखापासून “मोफा” कायद्यातील विविध तरतुदींचा विचार करण्यास सुरुवात केली होती.  त्यातील कलम (३) अंतर्गत प्रवर्तकाच्या जबाबदाऱ्या काय आहेत  ह्याविषयी माहिती घेण्याचा प्रयत्न केला आहे.

४.
मोफा कायदा – कलम ४
कलम चार अंतर्गत  आगाऊ रकम आणि अर्धी रक्कम घेण्यापूर्वी प्रवर्तकास सदनिका खरेदी करणाराचे बरोबर करार करावा लागतो आणि तो करार नोंदणीकृत असावा लागतो ह्याची आपण माहिती करून घेतली होती.

५.
मोफा कायदा – कलम ५ आणि कलम ६.
“मोफा” कायद्याचे कलम (५) चे  अंतर्गत  प्रवर्तकाने सदनिका खरेदी करणारांकडून प्राप्त होणाऱ्या आगाऊ रकमेसाठी स्वतंत्र बँक खाते चालू ठेवणे आणि त्यासाठी सदनिका खरेदी करणारांचा ‘विश्वस्त’ म्हणून व्यवहार करण्याचे संदर्भात असलेल्या तरतुदींचा उहापोह करण्याचा प्रयत्न केला आहे. तसेच कलम (६) अनुसार प्रवर्तक जो पर्यंत मालमत्तेचा ताबा ग्राहकास सोपवत नाही तोपर्यंत करांचा भरणा करण्याची जबाबदारी हि प्रवर्तकाची असते हि माहिती आपण करून घेतली. ह्या विषयी महत्वाची बाब म्हणजे  जर काही कारणास्तव प्रवर्तक ती संबंधित करांची रक्कम भरण्यास असमर्थ ठरला आणि त्यांनी (प्रवर्तकाने)  ग्राहकाकडून  ती रक्कम घेतलेली असली तरीही अशा प्रकरणामध्ये प्रवर्तक, घराचा ताबा ग्राहकास सोपविल्यानंतर देखिल, संबंधित कर आणि त्याच्यावर जर काही प्रलंबित शुल्क लागलेले असेल  तर ते, भरण्यास जबाबदार असतो

६.
मोफा कायदा – कलम ७, ८ आणि ९  
कलम सात (७) नुसार ग्राहक जे घर घेण्यास तयार  झाला आहे त्यामध्ये त्याच्या पूर्वसहमति शिवाय कोणत्याही प्रकारचा रचनात्मक बदल प्रवर्तक करू शकत नाही हे महत्वाचे आहे.
कलम आठ (८) नुसार प्रवर्तकाने घराचा ताबा ग्राहकास वेळेवर दिला नाही तर ग्राहकाने प्रवर्तकास दिलेली रक्कम प्रवर्तकाने ग्राहकास व्याजासहित परत करण्याच्या तरतुदी आहेत. कलम  नउ (९) नुसार कोणताही प्रवर्तक त्याने घराचा विक्री करार केल्यानंतर कोणतेही घर गहाण किंवा घराच्या जमिनीवर शुल्क लावू शकत नाही, आणि तसे तो ग्राहकाच्या पूर्व सहमति शिवाय करू शकत नाही. जरी प्रवर्तकाने असे केले, तरी कलम चार (४) अंतर्गत नोंदणीकृत करण्यात आलेल्या करारामुळे अशा व्यक्तींच्या / ग्राहकांच्या  अधिकारावर कोणताही परिणाम होत नाही.

७.
मोफा कलम १० आणि ११
कलम दहा (१०) अंतर्गत “सहकारी गृह संस्था किंवा कंपनी तयार करण्यासाठी प्रवर्तकामार्फत घ्यावयाची आवश्यक खबरदारी / घेतल्या जाणाऱ्या पायऱ्या” ह्याविषयी उहापोह करण्यात आलेला आहे.
कलम अकरा (११) नुसार प्रवर्तकांमार्फत करारानुसार सदनिका / मालमत्ता ह्यांचे शीर्षक (Title) हस्तांतरित करणे आणि दस्तऐवज अमलात आणणे” ह्या संबंधी असलेल्या तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे.

८.
मोफा कायदा – कलम १ ते ११
ह्या विषयी काही न्यायालयीन निवाड्यांची धावती ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न ह्या लेखात करण्यात आलेला आहे.

९.
मोफा कायदा – कलम १ ते ११
ह्या लेखात देखिल काही न्यायालयीन निवाड्यांची धावती ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न ह्या लेखात करण्यात आलेला आहे.



२.   मित्रांनो, अशा प्रकारे “मोफा” कायद्यातील ११ कलमांपर्यंत सिंहावलोकन केल्यानंतर ह्यानंतर आपण पुढील  तरतुदींचा विचार करणार आहोत. मित्रांनो, दरम्यानच्या काळात ह्या क्षेत्रात घडलेली प्रमुख घटना म्हणजे बांधकाम क्षेत्रासाठी लागू झालेला केंद्रीय “रेरा” कायदा,  त्याची सुद्धा ओळख आपण करून घेणार आहोत. तसेच “रेरा” आणि “मोफा” कायद्यातील समानता आणि फरक  कोणकोणत्या अनुषंगाने आहे, ह्याचा देखिल तुलनात्मक अभ्यास करण्याचा प्रयत्न करणार आहोत.  त्याच बरोबर बांधकाम क्षेत्राशी संबंधित विविध ग्राहक मंच / ग्राहक आयोग / राष्ट्रीय आयोग ह्यांचे द्वारा देण्यात आलेल्या निवाडे ह्याची  सुद्धा ओळख करून घेण्याचा प्रयत्न करणार आहोत.    

३.   शेवटी, परंतु तितकेच महत्वाचे -  लेखमालेच्या अंतर्गत प्रसिद्ध होणाऱ्या लेखांविषयी सहोदारांच्या प्रतिक्रिया समजल्यास त्यात आवश्यक त्या सुधारणा करणे सोपे जाईल.



दि. ३१.१०.२०१७                             अनिल जोशी
(प्रबोधिनी एकादशी)                           केंद्रप्रमुख

                                  ग्राहक मार्गदर्शन सेवा केन्द्र, पुणे.